1. Introdução
A taxa condominial é essencial para a manutenção e funcionamento adequado de condomínios residenciais e comerciais. Quando um condômino deixa de pagar suas obrigações, o condomínio pode enfrentar dificuldades financeiras, comprometendo serviços básicos como segurança, limpeza e manutenção.
A inadimplência condominial tem consequências jurídicas graves, podendo resultar em juros, multas e até na penhora do imóvel do devedor. Este artigo aborda os aspectos legais da cobrança de débitos condominiais, os procedimentos que podem ser adotados pelo condomínio e os direitos do condômino inadimplente.
2. Natureza Jurídica da Taxa Condominial
A taxa condominial tem natureza de obrigação propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel e não ao proprietário. Isso significa que:
- O novo proprietário do imóvel assume as dívidas condominiais pendentes.
- O condomínio pode executar judicialmente a cobrança da taxa inadimplida.
- A dívida condominial tem preferência sobre outras dívidas do imóvel, podendo ser cobrada por meio de ação de execução.
Base legal: O artigo 1.336, §1º do Código Civil determina que o não pagamento da taxa condominial pode resultar em multa de até 2% e juros moratórios de 1% ao mês.
3. Consequências da Inadimplência Condominial
O condômino que não paga a taxa condominial pode enfrentar as seguintes penalidades:
- Multa de até 2% sobre o valor devido (Art. 1.336, §1º do Código Civil).
- Juros de 1% ao mês sobre o débito.
- Correção monetária pelo índice estabelecido na convenção do condomínio.
- Restrição ao uso de áreas comuns não essenciais, como salão de festas e academia (segundo entendimento do STJ).
- Inclusão nos cadastros de inadimplentes (SPC e Serasa).
- Ação de execução condominial, podendo resultar na penhora e leilão do imóvel.
Importante: O condomínio não pode impedir o condômino inadimplente de usar áreas essenciais, como elevadores, garagem e água, pois isso pode ser considerado constrangimento ilegal.
4. Formas de Cobrança do Débito Condominial
A cobrança pode ser feita de três formas principais:
4.1. Cobrança Extrajudicial
Antes de recorrer à Justiça, o condomínio pode tentar uma cobrança amigável. Os meios mais comuns são:
- Notificação por carta ou e-mail.
- Acordo extrajudicial para parcelamento da dívida.
- Cobrança via administradora do condomínio.
Essa abordagem é recomendada para evitar custos judiciais e manter um bom relacionamento entre condôminos.
Dica: Sempre formalizar os acordos por escrito, garantindo segurança para ambas as partes.
4.2. Protesto em Cartório e Inclusão no SPC/Serasa
Se a cobrança amigável não resolver, o condomínio pode protestar a dívida em cartório, o que pode dificultar a obtenção de crédito pelo devedor.
- O protesto pode ser feito após 30 dias de inadimplência.
- O nome do condômino pode ser incluído no SPC/Serasa, forçando o pagamento da dívida.
Base legal: O STJ já decidiu que o condomínio pode incluir o nome do condômino inadimplente nos cadastros de proteção ao crédito.
4.3. Ação de Execução de Débito Condominial
Desde a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil (CPC/2015), a taxa condominial passou a ser considerada um título executivo extrajudicial (Art. 784, X do CPC). Isso significa que o condomínio pode ingressar diretamente com ação de execução, sem precisar de uma ação de conhecimento prévia.
Passos da Ação de Execução:
- Citação do devedor para pagar a dívida em até 3 dias.
- Se não pagar, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão.
- O devedor pode apresentar embargos à execução, contestando a cobrança.
- Se os embargos forem rejeitados, o processo segue até a expropriação do bem.
Importante: A Justiça pode determinar bloqueio de contas bancárias (Bacenjud) e penhora de bens para garantir o pagamento.
5. Defesa do Condômino Inadimplente
O condômino pode contestar a cobrança nos seguintes casos:
- Cobrança indevida.
- Nulidade da assembleia condominial.
- Prescrição da dívida (o prazo para cobrança da taxa condominial é de 5 anos, conforme Art. 206, §5º do Código Civil).
Dica: Se o devedor não puder pagar a dívida integralmente, pode tentar um acordo de parcelamento antes da ação judicial.
6. Conclusão
A cobrança de débitos condominiais é um direito do condomínio e deve ser feita de forma eficiente e dentro da legalidade. Negociação amigável e parcelamento são a primeira alternativa, seguidos pelo protesto da dívida em cartório e inclusão no SPC/Serasa, e, por fim, a ação de execução condominial.
O condômino inadimplente deve regularizar sua situação o mais rápido possível, pois a dívida pode resultar na perda do imóvel.